“国五条”出台后，合肥房地产市场走向扑朔迷离。“过户潮”蜂拥上演，引发了市场的关注。3月28日，在本报主办的“2013年度市场星报行业联动高峰论坛”上，来自地产、金融、商业、家居业、新闻媒体的数十位精英人士，以及房地产行业的资深专家，共同就新政带来的影响、房地产行业的未来走势、相关产业如何联动共赢等问题，进行了深入探讨。

论坛上，大家各抒己见，思想不断碰撞，精彩不断，亮点多多。近日，合肥版“国五条”细则发布，对控制房价、平衡供需、逐步提高预售门槛等做了相应规定，但是二手房过户的20%差额个税、限购区域是否扩大、二手房首付及贷款利率是否收紧等热点问题，并未“出炉”。

这与大家在论坛上表达的看法基本一致，“调控会逐步深入，房地产行业面临很大的挑战。”但同时，安徽出版集团副总裁、市场星报社社长虞海宁也在论坛致辞中指出：“建筑行业是目前推动经济社会发展的最重要力量。每一次新政的出台，既是挑战，也是机遇。房地产和与之相关的金融、商业、家居等行业，要正视政策，深入理解，寻求突破。”

合肥市房地产协会副会长李慧秋：

出台国五条旨在稳定房价

国五条实质是2011年国八条的延续，主要目的依然是稳定房价。近十年出台九个国务院调控文件，目的都是一样的，就是稳定房价，因为这是老百姓最为关心的问题。如今合肥房地产市场主要问题表现在市场供应量上，特别是保障房供应量不足。

产生的影响是，一方面强调限价限购限贷，限购限贷作为手段，对高价高端房确实有一定影响，但刚性需求住房的价格并没有下来。二是限购政策针对投机、投资需求，但改变市场供求关系的力度不足，打击了改善性需求，加速了开发企业转型，加剧了商业地产竞争。三是二套房首付和贷款比例上调，的确也伤害了部分改善性需求，也让首次置业者选择起来更加困难，因为一旦选择，再改善的成本太大。

去年，合肥在11个中部省会城市中，房价排第9位，增幅第5位，商品住房的价格第8位，增幅第3位。这说明2011年国八条之后，中部城市房地产市场很稳定，价格稳中有降。

房地产行业，每一次调控都会引发市场的短期窒息。这次国五条的出台，合肥市场的非正常交易量开始猛增，房产局人满为患，产权处的号已经排到了4月下旬。

国五条本身是为了防止某些城市的房价过高上涨，但现在的情况是，全国房地产市场都出现了异常，尽管政府对房价过高的企业进行约谈，房价却还在上涨。可以看到，政策对市场确实有影响，但不管政策如何，刚需（首需和改需）依然不可阻挡。

2020年之前，国家全面建成小康社会的要求、新型城市化的要求等，都给了房地产行业继续发展的空间和时间，这期间依然是房地产行业重要的机遇期和发展期。新型城市化不仅是人口的增加，更多的是农村人口向市民的转变过程。城市的房屋，这里的人都能享受到，那才是真正的城市化。

合肥365地产家居网总经理助理郭红兵：

国五条显示调控在往“深水区”走

国五条的出台，我们可以看到一个趋势，我个人分析，调控在往深水区走，而且越走越细致，越走越狠。调供应调不了的时候就调需求，利率手段调不了的时候，就动用行政手段，限购就是行政手段。你可以仔细看下国五条，在限购的地方把“户籍”两个字写得很清楚，强调了户籍，非常细致。

事实上，我们的市场存在结构性的供需矛盾，我们一方面有很多房源，但另一方面购房者捏着钱买不到房子，这里面有价格因素，也有区域因素，还有户型因素等。

国五条起的作用是非常强的。我个人认为，它与这么一句话关系密切——“转变经济增长方式”。中国的经济增长依靠三驾马车：出口、投入和内需。说是三驾马车，但目前主要是靠投入这块带动。房地产属于城市化这块，只要基础建设投入在增加，房地产市场就会增长。这里面还有一个从城市化到城镇化的变动，城镇化与城市化是不同的，不能一味走原来那种大城市的发展模式。现在进行的调控，本质上就是想转变经济增长方式。国五条肯定不是“史上最严”的政策，最严的会是下一个。

国五条出台后的形势，二手房的过户热是第一个表现，这个表现会随着20%政策的出台立刻冷下来，现在这种过户是非理性的。接着，会出现一手房遇冷，为什么呢？因为限购条件严格，会有制约，本地区投资人也会考虑这个费用，升值以后有20%的税，还有其他各种各样的税。如果转嫁给买房者，价格高了，买家不买了。二手房遇冷后，实际上也是给投机者泼了一盆冷水。

国五条势必会影响到合肥未来市场的格局。一方面大房地产商不需要对未来市场有多好的认知，他只要对自己产品品牌的竞争力有信心就够了，无论如何调控，房地产市场都不会彻底死掉。只要在这个市场上，凭借企业的竞争力，把资源抓到手就可以了。中小企业在未来一段时间内的重点就是要打造品牌。另外，未来合肥市的二手房市场将会分流一手房市场的顾客。

面临接下来的挑战和机遇，各房企不能吝啬广告推广，有声音比沉寂好；春天是等不到的，但可以召唤来；以中低面积户型冲击市场，保证稳定的现金流；价格优势将会愈发明显，“先吃螃蟹者”必有收获；提供附加产品吸引客户；渠道为王，切实行销。

苏宁云商集团股份有限公司合肥地区管理中心总经理王军：

房地产行业是极其重要的上游产业

如今的苏宁已经不是简单的苏宁电器，而是苏宁云商集团。苏宁在全世界有60个大区，经过十几年的高速发展以后，我们也开始进入盘整期。苏宁云商，涵盖了苏宁店商（实体店）、电商（电子商务）和零售服务商。这些是凌驾于所有产品之上的，我们不只是卖产品，而是想彻底解决消费者的消费方案和消费途径问题。

线上和线下模式的融合，我们是全球第一批吃螃蟹的人，虽然线上未来的销售潜力无穷，但实体店一样不可荒废。今年我们计划增加12个店面，而寻找店面的依托，当然是房地产行业。

房地产行业是商业企业的上游产业，有了房地产行业的高速发展和繁荣，才有电器和家居用品产业的发展和繁荣。房地产行业的繁荣，可以带动商业销售，使下游的商业企业实现销售增长、规模扩张。

不仅是苏宁云商，任何一家商业企业，都不会抛弃实体店的开发。即便是经历了调控再调控，各商业企业依旧会想法设法寻求地产和商业的联合，同时依靠强大的品牌体系和管理模式，给各个商业地产带来亮点。

合肥百协置业高级策划经理陈钢：

房地产市场将会越分越细

现在市场上刚需占了很大的比例，以我们的项目为例，面积大于120平米的房子，销售速度明显要慢于80~100平米的中小户型。

还有一种情况，一些住宅项目只是50平米的公寓楼，却卖到八千多一平米，照样被人抢；而在另一边，90平米黄金户型只卖到四五千一平米，消费者还要考虑观望。

新国五条出台，不少人说这是“史上最严”的调控政策，相信随着细则颁布，会对市场带来更大的影响。未来，消费者会对房子的区位，小区的规模和环境，小区的周边配套等，要求得越来越多、越来越高。

我们感觉到房地产市场正在逐步细分，在调控的大环境下，会越分越细。以前那种只要有卖，就会有买的情况，将不会再出现。

现在房价的走向将和一个区域的发展联系得更加紧密，相信以后城市发展的地域化特性将愈发明显。在这个城市发展比较快、配套较好的区域，房价也会有相应更快的上涨趋势，而在城市发展相对滞后、配套稍差的区域，消费者恐怕会对居住环境的要求更高，并且价格的上涨肯定要慢。这也要求今后房企拿地开发，要有更多更全盘的考量。

安徽宝利丰地产高级策划师马朝锐：

房地产行业进入“白金十五年”

对于新政，我有两点想说。第一点：房价的上涨趋势不变，只是涨幅受到一定程度的遏制，需求得到一定程度的抑制。第二点：跳过国五条，跳过国八条，我发现中国有自己的房地产发展规律，这个规律就是十五年为一个周期。

我们回首往昔，从1998年房地产市场结束货币分房开始算起，到2013年，这是第一个周期，我把这个周期理解为中国房地产的“黄金十五年”，又或者说上半场，其中又包含了三个阶段。

1998年至2003年是一个阶段，中国的房地产市场处在一个发育期。2003年至2008年是一个阶段，这是中国大中型城市房地产市场的成长期，而国家对房地产市场的第一次调控，也出现在这个阶段。2008年到2013年，这是全国房地产市场成长与萧条并存阶段，在这个阶段，出现了多轮调控。

国五条的颁布，我认为这是中国房地产行业的分水岭，从现在开始，我们正式进入中国房地产行业发展的“白金十五年”，又或者说是下半场。而且，据我估算，这个周期将从现在延续到2028年。

为什么说中国房地产行业进入下半场？第一，全国性的城市化率已经趋于饱和；第二，我国房地产存量市场已经趋于饱和；第三，房地产增量市场急剧下降。在接下来的发展时间里，房地产行业的集中度会提高，整个行业将面临重新洗牌，并且依然将伴随着多轮调控。

消费者和整个市场，在第二大周期里，将对房企的品牌、品质、附加值等，要求越来越高，但市场的需求不会消失。我个人对房地产行业接下来的“白金十五年”充满信心，在这个大周期里，整个行业会继续向前向上发展，并且愈发精致和细腻。

华安证券房地产、建材行业研究员宫模恒:

未来调控会针对房地产供需市场

我觉得这几年，有一个变化非常明显，就是2010年那次调控到现在以来，整个股票市场的价格和房价，处于一个很默契的关系，房价上涨的话，房地产的股票价格就要下跌。

为什么出现这个情况呢？一个最重要的原因，就是从2010年开始，调控出现了一个倾向，开始调节、抑制那些投资性的需求，也就是说，政策关注的焦点，在于房价的变化。

现在新国五条出来，我认为这只是高压政策的开始。为什么呢？中国的城市化率目前已经达到了51%，按照国外统计来看，如果达到51%的话，这个国家的城市化率，会以一个更快的速度冲到70%。在这个加速期中 ，我们的新一届政府，提出了城镇化这样一个主题。

但是，目前面临的问题是，中国的城镇化将受到经济结构转型的影响。过去多少年来，我国拉动经济的三驾马车里，投资一直扮演着极其重要的角色。政府现在想抑制投资，但并不会封死投资。房地产投资的区间会在多轮调控下，被进一步缩小到一个可控的范围内，但不至于让房价出现一个大幅的下滑，也不会对整个经济产生致命的冲击。

从前，政府在供需面的改善上，长期受制于土地制度改革不畅的影响。但从十二五开始，特别是两会提出了土地制度改革的方向，我认为随着土地制度的改革，未来房地产市场的供给端可能也会产生实质性的改变，目前进行高压控制，将给政府未来对供需市场进行调整，赢得时间。

市场星报社副总编辑程局新：

国五条同样是房地产业的机遇

从今年1、2月的我国整体经济形势来看，并不容乐观。我认为，房地产行业这块，就目前而言，依然是社会经济发展的最重要力量之一。所以，虽然国家看起来是在限制房价，抑制需求，但应该会有个度，并不会让这个行业真的萧条下去。

中国的城市化想要达到世界发达国家70%的水平，不是一件容易的事。而在城市化进程中，房地产行业当然是重要的助推器。目前，中国出现了一些怪现象，年轻人在城市打拼，老年人回乡下养老，这显然还不是真正的城市化。

限购、限价、限贷，目的都是稳定房价，让它达到一个相对合理的水平，但目前什么是合理的水平，就不好界定了。实际上，市场上的东西，还是应该让市场自己来决定。中国的房地产市场，已经历了多轮调控，每一次看似会就此一蹶不振，每一次又都痛苦地继续前行。

我们今天在这里是做一个探讨，现在国内物价上涨的趋势也很明显，很多人不愿意把钱握在手中。以前，投资房地产是个不错的选择，但现在可能就要做更多考虑了。

当然，房子本身应该是居住的性质，而不应该过多地成为投资手段，政府的调控目的正是在此。但我相信，即便是严厉的“新国五条”，一样是房地产行业的机遇，谁更快转型，谁找准了方向，谁就会在未来一段时间内占得先机，成为行业的领跑者。